Покупка земельного участка требует тщательного изучения всех связанных с ним нормативов и ограничений. Это позволит исключить проблемы в будущем при осуществлении строительства или использовании участка. За помощью вы можете обратиться в компанию СитиГео.
Какие документы нужны
Перед покупкой земельного участка важно тщательно проверить следующие ключевые моменты:
право собственности продавца. Изучите, нет ли на землю каких-либо ограничений или обременений, таких как аресты, залоги и т. п.;
характеристики участка. Сверьте адрес, границы и размер участка с документами. Используйте кадастровый план, чтобы точно определить местоположение и границы участка. Наличие межевого плана с четко обозначенными границами поможет избежать в будущем споров с соседями;
разрешения на строительство. Если планируется строительство, проверьте наличие всех необходимых разрешений.
Ключевые документы для проверки:
правоустанавливающие документы на земельный участок;
кадастровый план;
межевой план.
Подтверждение права собственности на дом и участок осуществляется с помощью различных документов в зависимости от даты регистрации:
с 21 января 1998 г. до 1 сентября 2013 г. права собственности подтверждались свидетельством о регистрации;
1 сентября 2013 г. по 15 июля 2016 г. права собственности могли подтверждаться как свидетельством о регистрации, так и выпиской из ЕГРН;
15 июля 2016 г. и по настоящее время единственным документом, подтверждающим права на недвижимость, является выписка из ЕГРН.
Как проверить межевание участка
Для этого вы можете получить выписку из ЕГРН в Росреестре. Это можно сделать через многофункциональный центр (МФЦ) или на официальном сайте Росреестра. Альтернативно, вы можете воспользоваться публичной кадастровой картой, где будет отображаться чертеж участка.
Если межевание не проводилось, вам нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он проведет необходимые кадастровые работы для определения площади и координат границ вашего участка. По итогам составляется межевой план, который вместе с заявлением нужно подать в Росреестр (через МФЦ или на сайте) для внесения сведений о границах в ЕГРН.
Где проверить участок онлайн
Проведение стандартной проверки документов, предоставленных продавцом земельного участка, может оказаться недостаточным. Сегодня существует множество возможностей для дополнительной верификации информации об объекте, что позволяет избежать сомнений в ее достоверности. Начать стоит с изучения публичной кадастровой карты Росреестра. Данный ресурс предоставляет возможность бесплатно ознакомиться с актуальными границами участка, его кадастровой стоимостью и другими характеристиками, используя адрес или кадастровый номер.
Также рекомендуется изучить генеральный план развития местности. Этот документ дает представление о будущих строительных проектах и изменениях в инфраструктуре района. Поскольку такие планы составляются на длительный период, вы сможете убедиться, что участок не граничит со свалками, промышленными зонами или местами утилизации отходов. Как правило, генеральные планы публикуются на официальных сайтах местных администраций. Кроме того, полезно изучить информацию о зонировании территории на сайте муниципалитета. Это позволит понять, какие виды разрешенного использования земли допустимы в данной локации.
Как проверять участок на местности
Для комплексной оценки состояния земельного участка наиболее подходящее время – весна. В этот период становится очевидным состояние подъездных путей, за которые отвечают местные власти или садовое товарищество, а также риск подтопления самого участка.
Приобретая земельный участок для строительства зимой, вы можете быть неприятно удивлены весной, когда начнется таяние снега. В этот момент вы можете обнаружить, что участок полностью затоплен из-за того, что поблизости находится озеро, к тому же на участке высокий уровень грунтовых вод. В этом случае вас ждут дополнительные затраты на осушение участка.
Перед покупкой загородного участка стоит тщательно изучить ряд важных деталей:
необходимо выяснить расположение въезда на участок. Эта информация может отсутствовать в документах, но она имеет большое значение, так как придется организовывать доставку стройматериалов и возможно использовать специальную технику;
следует внимательно исследовать рельеф участка. Без топографического плана сложно оценить крутизну склонов и другие особенности ландшафта. Даже небольшой уклон может создать проблемы, если участок находится на краю оврага или пригорка. Овраг может осыпаться, а пригорок, наоборот, может привести к вымыванию почвы на участок, что потребует возведения подпорных сооружений;
необходимо выяснить, какие коммуникации проложены рядом с участком и на каком расстоянии они находятся. Эту информацию лучше получать напрямую от соседей, а не полагаться на заявления риелторов. Нередки случаи, когда заявленная близость газопровода или других сетей оказывается преувеличенной, и подключение обходится очень дорого.
Как проверить участок на арест
Есть несколько способов, с помощью которых физические лица могут выяснить, не наложен ли арест на их имущество:
через портал государственных услуг можно получить информацию о наложенных арестах;
на официальном сайте Росреестра также отображаются сведения об обременениях, в том числе арестах, наложенных на недвижимое имущество;
заказав выписку из ЕГРН, можно получить полную информацию об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, включая любые обременения.
Что делать если проблемы с участком всплыли после сделки
Согласно Гражданскому кодексу РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует условиям договора между ними. Если качество товара не отвечает договоренностям, покупатель вправе отказаться от сделки, расторгнуть ее и вернуть уплаченные деньги. Как правило, это происходит в судебном порядке, поскольку продавцы редко добровольно соглашаются аннулировать заключенные соглашения.
Важно отметить, что по закону (пункт 1 статьи 469, пункт 2 статьи 475 ГК РФ) все, о чем покупатель знал или должен был знать до совершения сделки, но не проявил должной осмотрительности и не перепроверил, будет серьезным аргументом против него. В свою очередь покупателю придется доказывать, что недостатки объекта существовали до заключения договора, и узнать о них заранее было невозможно.
Если вид разрешенного использования участка позволяет строить дом, а другие документы – нет
Для постройки индивидуального жилого дома подходят следующие виды разрешенного использования земли: ИЖС, блокированная жилая застройка, личное подсобное хозяйство, жилой дом, жилая застройка. Однако если выбранный участок имеет другой вид разрешенного использования, например, СНТ, его можно изменить, но это довольно сложный и затратный процесс. Требуется вносить поправки в документы территориального планирования и зонирования, градостроительный регламент, при этом в изменениях могут и отказать. Поэтому проще сразу искать участок с нужными характеристиками.
Если участок расположен в зоне с особыми условиями использования
Согласно Земельному кодексу, существует множество различных видов специальных зон, куда может попадать земельный участок. Эти зоны могут включать в себя территории вблизи аэропортов, газопроводов, высоковольтных линий электропередачи, разлившихся рек или птицефабрик. Если земельный участок попадает в одну из таких специальных зон, его использование должно осуществляться с учетом особых правил застройки и эксплуатации, установленных для данной зоны. Это означает, что при использовании такого участка необходимо соблюдать дополнительные ограничения и требования, связанные с его расположением в пределах специальной зоны.
Если по участку прошла красная линия
Участок, расположенный в пределах территорий общего пользования, находится в зоне повышенного правового риска. Согласно части 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, размещение частных объектов на общественных землях запрещено. Это означает, что если участок выходит за границы, отведенные под улицу или придорожную полосу, он может стать предметом судебных разбирательств. В таких случаях высока вероятность возникновения правовых споров и потребности в демонтаже незаконно возведенных сооружений.
Если границы участка установлены неверно или их нет
Приобретение земельного участка без четко определенных границ в документах сопряжено с высокими рисками для покупателя. В таких случаях участки имеют статус "ранее учтенных" и вместо кадастрового номера им присваивается лишь условный номер. Существует риск случайно приобрести не тот участок, о котором изначально договаривались. Это в дальнейшем может привести к проблемам с оформлением права собственности. Чтобы избежать возможных споров о границах и гарантировать, что покупатель приобретает именно тот объект, который планировал, рекомендуется настоять на проведении межевания и постановке участка на кадастровый учет до совершения сделки купли-продажи.
Какие вопросы нужно задать продавцу
Перед покупкой земельного участка важно соблюдать те же правила проверки продавца, что и при покупке недвижимости. Существует ряд возможных проблем, о которых необходимо быть осведомленным:
Исполнительное производство в отношении продавца. Если в отношении продавца ведется исполнительное производство судебными приставами, это может привести к у имущества. Информацию о наличии исполнительного производства можно проверить на сайте службы судебных приставов. Если во время сделки будет наложен арест, регистрация сделки будет приостановлена на срок до 3 месяцев. Если за это время арест не будет снят, в регистрации откажут и оспорить это можно только в судебном порядке.
Продажа совместно нажитого имущества без согласия супруга. Даже если земельный участок оформлен на одного из супругов, для его продажи требуется нотариальное согласие второго супруга (ст. 35 СК РФ). Если согласия не было, сделку можно оспорить в течение года с момента, когда второй супруг узнал о ней. Для подтверждения семейного положения продавца можно запросить справку из ЗАГСа об отсутствии записи акта о браке.
Банкротство продавца. Если продавец является банкротом и у него имеется задолженность перед кредиторами, его имущество, включая земельный участок, подлежит продаже с торгов. Финансовый управляющий может обратиться в суд и признать такую сделку недействительной.
Делаем выводы
Перед покупкой дачного участка важно проверить юридическую чистоту и тщательно изучить всю необходимую информацию. Основными источниками данных о земельном участке являются выписка из ЕГРН и градостроительный план.
В случае если продавец не предоставляет градостроительный план, покупатель может самостоятельно ознакомиться с правилами землепользования и застройки на официальном сайте местной администрации. Там содержится информация о том, какие виды использования земельного участка разрешены и что запрещено.
Тщательная проверка дачного участка – прямая ответственность покупателя. Недостаток должной осмотрительности при приобретении земельного участка может повлечь за собой множество рисков. Например, Росреестр может приостановить регистрацию права собственности, соседи могут заявить о наличии сервитута (права ограниченного пользования чужим участком), а заболоченный участок придется осушать за свой счет.
Даже если на участке ранее проводилось межевание, границы участка лучше перепроверить. Это можно сделать самостоятельно, используя кадастровую карту, или с привлечением независимого кадастрового инженера, не связанного с предыдущим межеванием.