С 1 сентября 2025 года в России стартует эксперимент по легализации гостевых домов, который продлится до 31 декабря 2027 года. Этот шаг направлен на регулирование деятельности частного сектора в сфере туризма, повышение качества услуг и защиту прав потребителей. Новый федеральный закон вводит понятие гостевого дома, устанавливает порядок легализации и определяет требования к таким объектам. В статье специалисты кадастровой службы подробно рассматривают и поясняют, что представляет собой этот закон, для кого он актуален, как обойти возможные сложности и как сделать свой загородный дом, коттедж или поместье легальным гостевым домом.
Что такое гостевой дом и зачем нужна его легализация
Гостевой дом, согласно федеральному закону №127-ФЗ от 7 июня 2025 года, — это индивидуальный жилой дом (ИЖС) или его часть, используемые для предоставления услуг временного размещения туристов. Такие объекты, как загородные дома, особняки, коттеджи или небольшие домики для отдыха, часто используются для приема гостей, но до недавнего времени их деятельность находилась в серой зоне. Это создавало риски как для туристов, так и для владельцев, поскольку отсутствовали четкие стандарты безопасности, налогообложения и защиты прав потребителей.
Основная цель эксперимента — вывести гостевые дома из теневого сектора, обеспечив прозрачность их работы. Легализация позволяет владельцам официально зарабатывать, платить налоги и получать поддержку от государства, а туристам — быть уверенными в качестве и безопасности услуг. Закон также способствует развитию внутреннего туризма, особенно в популярных регионах, таких как Краснодарский край, Крым и Алтай.
Эксперимент охватывает 17 регионов России и федеральную территорию «Сириус». Среди них Республика Алтай, Дагестан, Крым, Алтайский, Краснодарский, Приморский, Ставропольский края, а также Архангельская, Владимирская, Ивановская, Иркутская, Калининградская, Кемеровская, Ленинградская, Ростовская, Херсонская области и город Севастополь. Эти регионы выбраны из-за высокого туристического потока и значительного числа гостевых домов, работающих без официального статуса.
Федеральный закон: ключевые положения
Федеральный закон №127-ФЗ, подписанный президентом 7 июня 2025 года, вводит правовую основу для деятельности гостевых домов. Он определяет:
- Понятие гостевого дома как объекта ИЖС, используемого для размещения туристов.
- Требования к помещениям, услугам и безопасности.
- Порядок легализации через регистрацию в Едином федеральном реестре средств размещения (ЕФРСР).
- Ограничения, такие как запрет на размещение более 30 гостей одновременно и владение только одним гостевым домом на одного собственника.
- Налоговые обязательства, включая НДФЛ (13%), налог для самозанятых (4-6%), имущественный налог и туристический сбор.
Закон также предусматривает, что с 1 января 2026 года оказание услуг в гостевых домах, не включенных в реестр, будет запрещено. Нарушители столкнутся с штрафами, а реклама таких объектов без указания реестрового номера станет незаконной. Это мотивирует владельцев загородных домов, коттеджей и поместий пройти процедуру легализации в установленные сроки.
Регионы могут устанавливать дополнительные требования, учитывающие местные особенности. Например, в Краснодарском крае могут быть введены повышенные стандарты пожарной безопасности из-за высокой плотности застройки в курортных зонах. Это делает закон гибким, но требует от владельцев внимательного изучения региональных нормативов.
Для кого актуален закон
Закон о легализации гостевых домов подходит для владельцев индивидуальных жилых домов, которые уже предоставляют или планируют предоставлять услуги размещения туристов. Это могут быть:
- Собственники загородных домов, сдающие их в аренду для отдыха.
- Владельцы коттеджей в туристических регионах, таких как Крым или Алтай.
- Хозяева небольших домиков для отдыха, расположенных на участках для ИЖС, садоводства или личного подсобного хозяйства.
- Предприниматели, желающие развивать семейный бизнес в сфере туризма.
Закон также актуален для тех, кто хочет избежать рисков, связанных с нелегальной деятельностью. Работа в серой зоне может привести к штрафам, жалобам от соседей или проблемам с налоговыми органами. Легализация позволяет минимизировать эти риски и повысить привлекательность объекта для туристов, которые предпочитают официальные средства размещения.
Однако закон не подходит для владельцев многоквартирных домов или коммерческих зданий, так как гостевые дома могут быть только объектами ИЖС. Также он ограничивает тех, кто владеет несколькими домами: легализовать можно только один объект на одного собственника. Это создает сложности для предпринимателей, управляющих несколькими загородными домами или особняками.
Порядок легализации гостевых домов
Порядок легализации гостевых домов включает несколько этапов, которые необходимо выполнить до 1 января 2026 года, чтобы избежать запрета на деятельность. Рассмотрим, как сделать свой загородный дом или коттедж легальным гостевым домом:
- Подготовка документов. Собственник должен собрать правоустанавливающие документы на дом, поэтажный план, фотографии объекта, подтверждающие соответствие требованиям, а также сведения о себе (ФИО, ИНН, контактные данные). Если дом находится в долевой или совместной собственности, потребуется согласие всех сособственников.
- Самооценка соответствия требованиям. Владелец проводит проверку дома на соответствие техническим и санитарным стандартам, указанным в законе и проекте положения о классификации гостевых домов. Это включает наличие воды, отопления, вентиляции, пожарной безопасности и минимальной площади комнат.
- Подача заявки в реестр. Заявка подается через специализированный сервис Росаккредитации в электронной форме. Для этого необходима авторизация в Единой системе идентификации и аутентификации (ЕСИА). К заявке прикладываются документы и фотографии, сделанные с использованием мобильного приложения «Инспектор» с указанием даты, времени и координат съемки.
- Классификация гостевого дома. После проверки документов и сведений дом включается в ЕФРСР и получает уникальный идентификационный номер. Классификация подтверждает, что объект соответствует требованиям и может предоставлять услуги размещения.
- Уплата налогов. После легализации владелец обязан платить НДФЛ или налог для самозанятых, а также имущественный налог и туристический сбор. Это обеспечивает прозрачность финансовой деятельности и пополнение местных бюджетов.
- Контроль и отчетность. Региональные власти осуществляют надзор за соблюдением требований. До 31 марта каждого года регионы предоставляют Правительству РФ отчет о ходе эксперимента. В случае нарушений дом может быть исключен из реестра.
Процесс легализации требует внимательного подхода к документации и соблюдения сроков. Владельцам рекомендуется заранее изучить проект положения о классификации гостевых домов, который будет утвержден до сентября 2025 года, чтобы подготовить объект к проверке.
Требования к гостевым домам
Федеральный закон и проект положения о классификации гостевых домов устанавливают строгие требования к объектам, которые могут быть признаны гостевыми домами. Эти стандарты направлены на обеспечение безопасности, комфорта и качества услуг. Рассмотрим основные требования:
- Расположение и статус дома. Гостевой дом должен находиться на земельном участке для ИЖС, садоводства или личного подсобного хозяйства. Он не должен быть самовольной постройкой и обязан быть зарегистрирован в ЕГРН с подтверждением права собственности.
- Площадь и количество гостей. Максимальная площадь дома — 1000 кв. м, а количество гостей не должно превышать 30 человек одновременно. Минимальная площадь комнат: 9 кв. м для одноместных, 12 кв. м для двухместных, 6 кв. м на человека в многоместных комнатах круглогодичного использования или 4 кв. м для сезонных объектов.
- Техническое оснащение. Дом должен быть оборудован горячей и холодной водой (или запасом воды на сутки), отоплением, вентиляцией, освещением, пожарными датчиками и огнетушителями. Обязательно наличие питьевой воды (не менее 0,5 литра на человека в сутки).
- Комнаты и мебель. Комнаты должны иметь открывающиеся окна, исправное освещение, розетки, вешалки, мусорные корзины и кровати с минимальными размерами (80×190 см для односпальных, 140×190 см для двуспальных). Постельное белье меняется раз в 5 дней, полотенца — раз в 3 дня.
- Санузлы и общественные зоны. Санузлы (в комнатах или общего пользования) должны включать умывальник, унитаз, душ или ванну, зеркало и корзину для мусора. Обязательно наличие помещения для приема пищи с посудой и столовыми приборами.
- Безопасность и услуги. Требуется информационный знак «Гостевой дом», круглосуточный доступ к интернету, возможность вызова скорой помощи и наличие аптечки. Уборка проводится после каждого выезда, а генеральная — регулярно.
- Доступность. Дом должен предусматривать условия для людей с ограниченными возможностями, если это указано в проекте.
Регионы могут дополнять эти требования, например, устанавливать стандарты по шуму или парковке, чтобы минимизировать неудобства для соседей. Владельцам загородных домов и коттеджей важно заранее проверить соответствие объекта этим стандартам, чтобы избежать отказа в классификации.
Можно ли обойти закон
Многие владельцы загородных домов и домиков для отдыха задаются вопросом, можно ли обойти требования нового закона и продолжать работать без легализации. Однако такие попытки связаны с высокими рисками:
- Штрафы и запреты. С 1 января 2026 года предоставление услуг в незарегистрированных гостевых домах будет запрещено. Нарушители могут быть оштрафованы, а реклама таких объектов без реестрового номера станет незаконной. Размер штрафов определяется регионами, но они могут быть значительными, особенно при повторных нарушениях.
- Контроль со стороны властей. Региональные органы будут проводить проверки, включая анализ онлайн-рекламы и жалоб от туристов или соседей. Выявление нелегальной деятельности может привести к приостановке работы на 30 дней или исключению из реестра.
- Репутационные риски. Туристы все чаще выбирают легальные средства размещения, так как они гарантируют безопасность и защиту прав потребителей. Нелегальные гостевые дома теряют конкурентоспособность, особенно на популярных платформах бронирования.
- Налоговые проверки. Работа в серой зоне может привлечь внимание налоговых органов, что чревато доначислением налогов и штрафами за уклонение от уплаты.
Вместо попыток обойти закон владельцам рекомендуется использовать возможности, предоставляемые экспериментом. Легализация позволяет не только избежать санкций, но и получить преимущества, такие как доступ к субсидиям, грантам и программам поддержки туризма.
Как обойти сложности при легализации
Несмотря на четкий порядок легализации, владельцы загородных домов, коттеджей и поместий могут столкнуться с рядом сложностей. Вот несколько рекомендаций, как их преодолеть:
- Несоответствие требованиям. Если дом не отвечает стандартам (например, отсутствуют пожарные датчики или комнаты слишком малы), необходимо провести модернизацию. Это может включать установку оборудования, ремонт или перепланировку. Затраты на такие изменения следует планировать заранее.
- Отсутствие документов. Если дом не зарегистрирован в ЕГРН или имеет статус самовольной постройки, потребуется узаконить объект через суд или местные органы. Это может занять время, поэтому начинать процесс нужно как можно раньше.
- Сопротивление соседей. Легализация гостевых домов может вызвать недовольство соседей из-за шума или увеличения трафика. Чтобы минимизировать конфликты, рекомендуется обсудить планы с соседями, установить шумоизоляцию и организовать парковку.
- Региональные особенности. В некоторых регионах могут быть введены дополнительные требования, такие как ограничения по высоте здания или обязательная сертификация услуг. Владельцам следует изучить местные нормативные акты и проконсультироваться с региональными органами.
- Недостаток знаний. Процесс легализации может показаться сложным из-за юридических и технических нюансов. В этом случае стоит обратиться к специалистам — юристам, геодезистам или консультантам по туризму, которые помогут подготовить документы и пройти классификацию.
Эти меры позволят избежать отказов в регистрации и ускорить процесс легализации, сделав загородный дом или коттедж полноценным гостевым домом.
Что говорят о законе
Мнения о новом законе среди владельцев гостевых домов, туристов и экспертов разделились. Рассмотрим, что говорят разные стороны:
- Владельцы гостевых домов. Некоторые собственники загородных домов и домиков для отдыха приветствуют закон, так как он позволяет официально зарабатывать и защищает их права. Однако многие жалуются на строгие требования и ограничение на один дом на владельца, что снижает доходы тех, кто управляет несколькими объектами. В небольших городах, таких как Тихвин в Ленинградской области, владельцы считают легализацию избыточной, так как туристы выбирают жилье по отзывам, а не по реестровому номеру.
- Туристы. Для туристов закон сулит повышение безопасности и качества услуг. Легальные гостевые дома обязаны соблюдать стандарты, что снижает риск мошенничества или некомфортных условий. Однако есть опасения, что легализация приведет к росту цен на размещение (на 10-15% в некоторых регионах), что может отпугнуть бюджетных путешественников.
- Эксперты. Специалисты в сфере туризма подчеркивают, что закон — это шаг к профессионализации отрасли. Легализация способствует пополнению бюджетов, развитию малого бизнеса и росту внутреннего туризма. Однако некоторые эксперты считают, что двухлетний эксперимент слишком короткий, и предлагают сделать закон бессрочным и распространить его на все регионы. Также отмечается необходимость доработки положения о классификации, чтобы оно было более гибким для небольших объектов.
- Региональные власти. Власти туристических регионов, таких как Краснодарский край и Крым, поддерживают эксперимент, так как он помогает контролировать теневой сектор и увеличивает налоговые поступления. Однако они подчеркивают важность учета местных особенностей, чтобы не создавать излишних барьеров для бизнеса.
Эти мнения показывают, что закон имеет как плюсы, так и минусы. Его успех будет зависеть от того, насколько эффективно он будет реализован и какие изменения внесут по итогам эксперимента.
Кому подходит легализация гостевых домов
Легализация гостевых домов подходит не всем владельцам загородной недвижимости. Этот процесс наиболее актуален для следующих категорий:
- Семейный бизнес. Закон идеально подходит для семей, которые хотят превратить свой загородный дом или коттедж в источник стабильного дохода. Небольшие домики для отдыха, расположенные в живописных местах, могут стать популярными среди туристов.
- Начинающие предприниматели. Для тех, кто только планирует войти в туристический бизнес, легализация предоставляет возможность работать официально с минимальными вложениями. Самозанятые могут воспользоваться низкой налоговой ставкой (4-6%).
- Владельцы недвижимости в туристических регионах. Если ваш коттедж, особняк или поместье находится в одном из 17 регионов эксперимента, легализация повысит его привлекательность для туристов и позволит избежать проблем с законом.
- Энтузиасты экотуризма. Закон поддерживает развитие экологического и сельского туризма, поэтому владельцы домиков для отдыха в природных зонах могут рассчитывать на рост спроса.
Напротив, легализация может быть неудобной для тех, кто сдает несколько домов, работает сезонно или не готов вкладываться в модернизацию объекта. В таких случаях владельцам стоит взвесить затраты и выгоды, чтобы принять обоснованное решение.
Как сделать гостевой дом конкурентоспособным
Легализация — это только первый шаг к успеху. Чтобы загородный дом, коттедж или поместье стали популярным гостевым домом, владельцам нужно позаботиться о конкурентоспособности. Вот несколько рекомендаций:
- Инвестиции в комфорт. Улучшение интерьера, установка современной сантехники и обеспечение стабильного интернета повысят привлекательность дома. Туристы ценят уют и функциональность, особенно в домиках для отдыха.
- Маркетинг и реклама. После получения реестрового номера важно активно продвигать гостевой дом на платформах бронирования, таких как авито или яндекс. Качественные фотографии, подробное описание и положительные отзывы помогут привлечь гостей.
- Дополнительные услуги. Предложение завтраков, экскурсий, аренды велосипедов или бани сделает ваш коттедж более привлекательным. Это особенно актуально для особняков и поместий, которые могут позиционироваться как премиальные объекты.
- Учет отзывов туристов. Регулярный мониторинг отзывов и оперативное устранение недостатков повысят рейтинг гостевого дома. Туристы доверяют рекомендациям других путешественников.
- Сотрудничество с туроператорами. Партнерство с местными туроператорами может увеличить поток гостей, особенно в высокий сезон.
Эти меры помогут выделиться среди конкурентов и сделать ваш загородный дом востребованным среди туристов.
Заключение
Закон о легализации гостевых домов, вступающий в силу с 1 сентября 2025 года, открывает новые возможности для владельцев загородных домов, коттеджей и домиков для отдыха. Эксперимент, охватывающий 17 регионов и федеральную территорию «Сириус», направлен на вывод частного сектора из серой зоны, повышение качества услуг и защиту прав потребителей. Порядок легализации включает регистрацию в реестре, соблюдение технических требований и уплату налогов. Несмотря на сложности, такие как ограничение на один дом на владельца и необходимость модернизации объектов, закон создает условия для развития семейного бизнеса и внутреннего туризма. Компания СитиГео готова помочь владельцам недвижимости в подготовке документов и геодезических работ, необходимых для легализации гостевых домов, обеспечивая профессиональный подход и соответствие всем требованиям.
