Акт обследования объекта недвижимости — ключевой документ, без которого невозможно юридически подтвердить прекращение существования здания, сооружения или помещения. Этот документ играет важную роль в кадастровом учёте, налоговых вопросах и разрешении споров. В статье разберём, в каких ситуациях требуется акт, как его оформить и какие нюансы важно учесть.
1. Что такое акт обследования объекта недвижимости?
Акт обследования — это официальный документ, составляемый кадастровым инженером, который подтверждает физическое или юридическое прекращение существования объекта. Он служит основанием для снятия недвижимости с учёта в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Например, если здание разрушено пожаром или снесено, акт фиксирует этот факт, что позволяет исключить объект из базы данных Росреестра.
Ключевые функции документа:
- Юридическое подтверждение отсутствия объекта.
- Основание для прекращения налоговых начислений.
- Устранение конфликтов при строительстве новых объектов на месте старых.
2. Когда требуется акт обследования?
Ситуации, в которых без этого документа не обойтись, чётко регламентированы законом. Основные случаи:
2.1 Снос объекта
Если собственник планирует снести здание для возведения нового, акт подтверждает, что старый объект больше не существует. Это исключает юридические коллизии при регистрации новой постройки.
2.2 Гибель объекта из-за ЧС
Пожары, наводнения, землетрясения — даже при частичном разрушении здание продолжает числиться в ЕГРН. Акт обследования фиксирует его фактическое состояние, что позволяет снять объект с учёта.
3.3 Аннулирование временной регистрации
Если объект был поставлен на учёт временно (например, недостроенный дом), акт требуется для прекращения его учёта.
2.4 Реконструкция или изменение назначения здания
При изменении функционала объекта (например, переоборудование склада в жилое помещение) акт подтверждает текущее состояние и соответствие новым требованиям.
Важно! Даже при полном разрушении объекта без акта он остаётся в ЕГРН, а собственник продолжает платить налоги.
3. Кто имеет право составлять акт?
Полномочия на подготовку документа есть только у кадастровых инженеров, соответствующих требованиям:
- Наличие квалификационного аттестата.
- Членство в саморегулируемой организации (СРО).
- Опыт работы не менее 2 лет.
Инженер выезжает на объект, сверяет данные из ЕГРН с реальным состоянием, анализирует предоставленные документы (справки МЧС, решения о сносе) и формирует акт в электронном виде, заверенный ЭЦП.
4. Содержание и структура акта
Документ включает несколько обязательных разделов:
- Титульный лист — название, дата, кадастровый номер объекта.
- Сведения о заказчике — ФИО собственника или наименование организации.
- Данные кадастрового инженера — ФИО, номер аттестата, контакты.
- Заключение — вывод о состоянии объекта (например, «полное разрушение»).
- Приложения — фото, схемы, справки МЧС.
Пример:
«В результате осмотра здания по адресу ул. Ленина, 15 установлено, что объект уничтожен на 100% вследствие пожара. Рекомендуется снять с кадастрового учёта».
5. Процедура оформления акта: пошаговая инструкция
Подача уведомления о сносе (если объект разрушен умышленно).
- Через МФЦ, портал Госуслуг или администрацию.
- Срок рассмотрения — 7 дней.
Заключение договора с кадастровым инженером.
- В договоре указывают сроки, стоимость и перечень работ.
Выездная проверка объекта.
- Инженер изучает фундамент, стены, коммуникации, сверяет данные с ЕГРН.
Подготовка акта.
- Электронный документ подписывается ЭЦП и отправляется в Росреестр.
- Бумажный экземпляр (по запросу) прошивается и заверяется печатью.
Подача акта в МФЦ.
- После обработки данных собственник получает выписку из ЕГРН об исключении объекта.
Сроки: Процедура занимает от 7 до 14 дней, в зависимости от сложности объекта.
6. Нормативная база
- ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 23) — регулирует форму и содержание акта.
- ГОСТ 31937-2011 — устанавливает правила обследования зданий.
- ФЗ №384 «Технический регламент о безопасности зданий» — определяет критерии аварийного состояния.
7. Частые ошибки при составлении акта
- Неверное указание кадастрового номера — приводит к отказу Росреестра.
- Отсутствие подписи инженера — документ теряет юридическую силу.
- Игнорирование приложений — фото и схемы укрепляют доказательную базу.
8. Стоимость и сроки
Услуги кадастрового инженера стоят от 5 000 до 15 000 рублей, в зависимости от региона и сложности объекта. Например, обследование частного дома обойдётся дешевле, чем промышленного здания.
Заключение
Акт обследования объекта недвижимости — не просто формальность, а необходимость для законного решения вопросов с кадастровым учётом, налогами и строительством. Чтобы избежать ошибок, доверяйте работу только сертифицированным кадастровым инженерам и соблюдайте процедуру оформления.
Ключевые рекомендации:
- Всегда запрашивайте бумажную копию акта для личного архива.
- Проверяйте наличие ЭЦП и печати на документе.
- Уточняйте сроки внесения изменений в ЕГРН.
Для заказа услуги или консультации обращайтесь в профильные компании, такие как "СитиГео", имеющие допуски СРО и положительные отзывы клиентов.
