Стремление к увеличению площади земельного участка представляет собой естественный запрос, будь то городская квартира или земельный участок. В последнем случае, даже при риске возможного штрафа за самовольное захватывание территории, некоторые лица стремятся к расширению своих земельных границ, и это вполне законно. Однако для осуществления такого расширения существуют определенные основные условия. Во-первых, все законные механизмы увеличения площади участка доступны исключительно его собственникам. Во-вторых, участок, который предполагается расширять, должен быть предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), дачного строительства (СНТ) или для личного подсобного хозяйства (ЛПХ). В-третьих, объединяемые участки должны относиться к одной и той же категории земли и иметь однотипное разрешенное использование.
Прирезка или перераспределение
Один из методов расширения земельного участка заключается в использовании процесса перераспределения, который предполагает формирование нового участка путем присоединения прилегающего к существующему участку. В народе это часто называют "прирезкой", хотя такого термина нет в законодательстве.Для осуществления этого процесса присоединяемый участок должен находиться в государственной или муниципальной собственности.
Перед тем как начать перераспределение, важно определить статус земли, что можно сделать с помощью Публичной кадастровой карты. Процедура возможна при соблюдении следующих условий:
Площадь нового участка не должна превышать установленные максимальные размеры, действующие в каждом регионе.
На участке, который переходит в собственность гражданина, не должно быть недвижимости в государственной или муниципальной собственности, а также собственности других граждан или юридических лиц.
Участки не должны быть изъяты из оборота, ограничены в обороте или зарезервированы для государственных и муниципальных нужд.
Участок не должен быть предметом аукциона.
Целевое назначение нового участка должно совпадать с целевым назначением участков, из которых он формируется.
На практике, если вы, например, владеете участком площадью 8 соток, а рядом с вами есть участок в муниципальной собственности, который не используется и соответствует законодательным требованиям, то вы можете подать заявление о перераспределении в администрацию муниципального образования.
Порядок действий
Процедура перераспределения земельных участков осуществляется на основании соглашения между гражданином и соответствующим уполномоченным органом, например, администрацией. Для инициирования данного процесса владелец участка должен обратиться в уполномоченный орган, такой как администрация или земельный департамент, предоставив заявление о перераспределении земли. Этот процесс также может быть инициирован через МФЦ. К заявлению следует приложить:
Правоустанавливающие документы на земельный участок (если право зарегистрировано в ЕГРН, представление не требуется).
Схема расположения, если отсутствует утвержденный проект межевания территории.
Если заявление подается представителем собственника земельного участка, необходим документ, подтверждающий полномочия представителя.
Подача заявления обычно занимает около 30 дней на рассмотрение. После этого заявителю направляется согласие на заключение соглашения о перераспределении. Далее собственник обращается к кадастровому инженеру, который определяет новые границы участка, после чего документы передаются в Росреестр.
Сколько будет это стоить
Увеличение площади земельного участка — это процедура, обремененная платой. В случае, если земельный участок находится в федеральной собственности, расходы на увеличение его площади через перераспределение составляют 15% от кадастровой стоимости участка. В случае, если участок находится в муниципальной собственности, тарифы могут различаться в зависимости от региона и конкретного муниципалитета. Например, в Калининградской области размер платы за перераспределение достигает 50% от кадастровой стоимости части земельного участка, подлежащей присоединению.
Уточнение границ земельного участка
Собственники земельных участков имеют возможность увеличить площадь своих владений, осуществив уточнение границ через процедуру межевания. Это становится возможным, если у гражданина есть земельный участок с присвоенным кадастровым номером, но при этом границы не определены (отсутствуют координаты точек границ). Уточнение границ участка также допустимо в случае выявления кадастровой ошибки при предыдущем межевании.
Для иллюстрации: если у вас есть земельный участок, зарегистрированный до введения в действие Земельного кодекса РФ, и информация о нем внесена на основе декларативной площади без указания координат границ, вы вправе произвести уточнение местоположения границ и площади вашего участка, согласно документам ваш участок — 10 соток, но на практике вы используете 10,5 соток. В данном случае необходимо провести уточнение границ и площади.
Как уточнить границы земельного участка
Для уточнения границ своего земельного участка владельцу следует обратиться к кадастровому инженеру, что возможно через компанию СитиГео. Кадастровый инженер выполняет выезд на место и проводит все необходимые замеры. Окончательное уточнение границ требует согласования с соседними участками, для чего инженер направляет уведомления на их почтовые или электронные адреса. В случае, если соседей невозможно найти, извещение о планируемых работах публикуется в местных СМИ, что признается законным уведомлением, даже если они не ознакомились с объявлением. Завершив все необходимые замеры и получив согласования, кадастровый инженер представляет соответствующие документы в орган регистрации прав. Итоговым результатом является межевой план, содержащий координаты границ земельного участка. Определение границ происходит на основе документов, удостоверяющих, что участок был выделен конкретному собственнику в определенном месте и именно такой площади.
При установлении и уточнении границ участка соблюдаются следующие ограничения в увеличении площади:
Не превышает предельного минимального размера, установленного федеральным или местным законом для соответствующего вида разрешенного использования и категории земель.
Если такой размер не установлен, максимальное увеличение составляет не более 10% от площади исходного участка, зарегистрированной в ЕГРН. Например, к участку в 6 соток можно добавить максимум 0,6 сотки.
Выкуп заброшенного участка или открытое владение
Увеличение площади земельного участка возможно через выкуп заброшенных территорий на торгах, при условии, что они граничат с уже имеющимся участком. В ситуации, когда у земли отсутствует собственник (например, неизвестен, признан пропавшим без вести, отказался от земли или его никогда не было), собственность может быть переопределена как бесхозяйственная. В таком случае она переходит под управление местных властей. После этого, с использованием торгов, аренды или выкупа, возможно стать владельцем как самой земли, так и находящейся на ней недвижимости. Еще одним способом легального приобретения бесхозяйственного дачного участка (или дома) является использование принципа приобретательной давности (согласно ст. 234 ГК РФ). Согласно этому принципу, гражданин, добросовестно, открыто и непрерывно владеющий имуществом как своим в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Важно, чтобы не существовало претензий со стороны соседей и местных властей.
И в заключении
При расширении земельного участка с присоединением смежной территории, необходимо тщательно соблюдать нормы российского законодательства. Незаконные действия по присоединению к участку могут повлечь наложение штрафа до 200 тыс. руб. На первом этапе определение владельца территории является ключевым моментом, определяющим последующие шаги. В случае, если владельцем является частное лицо, приведенные выше методы могут быть неэффективны. То же самое относится и к участкам, находящимся под обременением.
Приведен небольшой чек-лист для тех, кто стремится законно расширить границы своего земельного участка:
Владение участком: Помните, что дополнительную землю может претендовать только владелец, не арендатор или лицо, пользующееся правом безвозмездного пользования.
Границы в ЕГРН: Удостоверьтесь, что границы исходного участка уточнены в ЕГРН, иначе присоединение земли не будет возможным.
Вид разрешенного использования: Проверьте, соответствует ли вид разрешенного использования вашего участка и того, который вы планируете присоединить (например, объединение садового участка и земли под индивидуальное жилищное строительство невозможно).
Приобретательная давность: Если применяется принцип приобретательной давности, удостоверьтесь, что вы владеете интересующим вас участком более 15 лет и что на него нет других претендентов.
Ограничения размеров участка: Проанализируйте ограничения на минимальный или максимальный размер участка, указанные в правилах землепользования и застройки муниципального образования. Учтите, какой размер участка должен быть после его увеличения (если этот момент не прописан, используйте формулу: не более чем 10% от площади, указанной в ЕГРН).
При выполнении всех условий, необходимо разработать межевой план (с учетом требований ПЗЗ), заключить соглашение с местными властями (или приобрести участок), после чего обратиться в Росреестр для регистрации права собственности и внесения изменений в кадастровый учет.