Стремление к увеличению площади земельного участка представляет собой естественный запрос, будь то городская квартира или земельный участок. В последнем случае, даже при риске возможного штрафа за самовольное захватывание территории, некоторые лица стремятся к расширению своих земельных границ, и это вполне законно. Однако для осуществления такого расширения существуют определенные основные условия. Во-первых, все законные механизмы увеличения площади участка доступны исключительно его собственникам. Во-вторых, участок, который предполагается расширять, должен быть предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), дачного строительства (СНТ) или для личного подсобного хозяйства (ЛПХ). В-третьих, объединяемые участки должны относиться к одной и той же категории земли и иметь однотипное разрешенное использование.
Прирезка или перераспределение
Один из методов расширения земельного участка заключается в использовании процесса перераспределения, который предполагает формирование нового участка путем присоединения прилегающего к существующему участку. В народе это часто называют "прирезкой", хотя такого термина нет в законодательстве.Для осуществления этого процесса присоединяемый участок должен находиться в государственной или муниципальной собственности.
Перед тем как начать перераспределение, важно определить статус земли, что можно сделать с помощью Публичной кадастровой карты. Процедура возможна при соблюдении следующих условий:
- Площадь нового участка не должна превышать установленные максимальные размеры, действующие в каждом регионе.
- На участке, который переходит в собственность гражданина, не должно быть недвижимости в государственной или муниципальной собственности, а также собственности других граждан или юридических лиц.
- Участки не должны быть изъяты из оборота, ограничены в обороте или зарезервированы для государственных и муниципальных нужд.
- Участок не должен быть предметом аукциона.
- Целевое назначение нового участка должно совпадать с целевым назначением участков, из которых он формируется.
На практике, если вы, например, владеете участком площадью 8 соток, а рядом с вами есть участок в муниципальной собственности, который не используется и соответствует законодательным требованиям, то вы можете подать заявление о перераспределении в администрацию муниципального образования.
Порядок действий
Процедура перераспределения земельных участков осуществляется на основании соглашения между гражданином и соответствующим уполномоченным органом, например, администрацией. Для инициирования данного процесса владелец участка должен обратиться в уполномоченный орган, такой как администрация или земельный департамент, предоставив заявление о перераспределении земли. Этот процесс также может быть инициирован через МФЦ. К заявлению следует приложить:
- Правоустанавливающие документы на земельный участок (если право зарегистрировано в ЕГРН, представление не требуется).
- Схема расположения, если отсутствует утвержденный проект межевания территории.
- Если заявление подается представителем собственника земельного участка, необходим документ, подтверждающий полномочия представителя.
Подача заявления обычно занимает около 30 дней на рассмотрение. После этого заявителю направляется согласие на заключение соглашения о перераспределении. Далее собственник обращается к кадастровому инженеру, который определяет новые границы участка, после чего документы передаются в Росреестр.
Сколько будет это стоить
Увеличение площади земельного участка — это процедура, обремененная платой. В случае, если земельный участок находится в федеральной собственности, расходы на увеличение его площади через перераспределение составляют 15% от кадастровой стоимости участка. В случае, если участок находится в муниципальной собственности, тарифы могут различаться в зависимости от региона и конкретного муниципалитета. Например, в Калининградской области размер платы за перераспределение достигает 50% от кадастровой стоимости части земельного участка, подлежащей присоединению.
Уточнение границ земельного участка
Собственники земельных участков имеют возможность увеличить площадь своих владений, осуществив уточнение границ через процедуру межевания. Это становится возможным, если у гражданина есть земельный участок с присвоенным кадастровым номером, но при этом границы не определены (отсутствуют координаты точек границ). Уточнение границ участка также допустимо в случае выявления кадастровой ошибки при предыдущем межевании.
Для иллюстрации: если у вас есть земельный участок, зарегистрированный до введения в действие Земельного кодекса РФ, и информация о нем внесена на основе декларативной площади без указания координат границ, вы вправе произвести уточнение местоположения границ и площади вашего участка, согласно документам ваш участок — 10 соток, но на практике вы используете 10,5 соток. В данном случае необходимо провести уточнение границ и площади.
Как уточнить границы земельного участка
Для уточнения границ своего земельного участка владельцу следует обратиться к кадастровому инженеру, что возможно через компанию СитиГео. Кадастровый инженер выполняет выезд на место и проводит все необходимые замеры. Окончательное уточнение границ требует согласования с соседними участками, для чего инженер направляет уведомления на их почтовые или электронные адреса. В случае, если соседей невозможно найти, извещение о планируемых работах публикуется в местных СМИ, что признается законным уведомлением, даже если они не ознакомились с объявлением. Завершив все необходимые замеры и получив согласования, кадастровый инженер представляет соответствующие документы в орган регистрации прав. Итоговым результатом является межевой план, содержащий координаты границ земельного участка. Определение границ происходит на основе документов, удостоверяющих, что участок был выделен конкретному собственнику в определенном месте и именно такой площади.
При установлении и уточнении границ участка соблюдаются следующие ограничения в увеличении площади:
- Не превышает предельного минимального размера, установленного федеральным или местным законом для соответствующего вида разрешенного использования и категории земель.
- Если такой размер не установлен, максимальное увеличение составляет не более 10% от площади исходного участка, зарегистрированной в ЕГРН. Например, к участку в 6 соток можно добавить максимум 0,6 сотки.
Выкуп заброшенного участка или открытое владение
Увеличение площади земельного участка возможно через выкуп заброшенных территорий на торгах, при условии, что они граничат с уже имеющимся участком. В ситуации, когда у земли отсутствует собственник (например, неизвестен, признан пропавшим без вести, отказался от земли или его никогда не было), собственность может быть переопределена как бесхозяйственная. В таком случае она переходит под управление местных властей. После этого, с использованием торгов, аренды или выкупа, возможно стать владельцем как самой земли, так и находящейся на ней недвижимости. Еще одним способом легального приобретения бесхозяйственного дачного участка (или дома) является использование принципа приобретательной давности (согласно ст. 234 ГК РФ). Согласно этому принципу, гражданин, добросовестно, открыто и непрерывно владеющий имуществом как своим в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Важно, чтобы не существовало претензий со стороны соседей и местных властей.
И в заключении
При расширении земельного участка с присоединением смежной территории, необходимо тщательно соблюдать нормы российского законодательства. Незаконные действия по присоединению к участку могут повлечь наложение штрафа до 200 тыс. руб. На первом этапе определение владельца территории является ключевым моментом, определяющим последующие шаги. В случае, если владельцем является частное лицо, приведенные выше методы могут быть неэффективны. То же самое относится и к участкам, находящимся под обременением.
Приведен небольшой чек-лист для тех, кто стремится законно расширить границы своего земельного участка:
- Владение участком: Помните, что дополнительную землю может претендовать только владелец, не арендатор или лицо, пользующееся правом безвозмездного пользования.
- Границы в ЕГРН: Удостоверьтесь, что границы исходного участка уточнены в ЕГРН, иначе присоединение земли не будет возможным.
- Вид разрешенного использования: Проверьте, соответствует ли вид разрешенного использования вашего участка и того, который вы планируете присоединить (например, объединение садового участка и земли под индивидуальное жилищное строительство невозможно).
- Приобретательная давность: Если применяется принцип приобретательной давности, удостоверьтесь, что вы владеете интересующим вас участком более 15 лет и что на него нет других претендентов.
- Ограничения размеров участка: Проанализируйте ограничения на минимальный или максимальный размер участка, указанные в правилах землепользования и застройки муниципального образования. Учтите, какой размер участка должен быть после его увеличения (если этот момент не прописан, используйте формулу: не более чем 10% от площади, указанной в ЕГРН).
При выполнении всех условий, необходимо разработать межевой план (с учетом требований ПЗЗ), заключить соглашение с местными властями (или приобрести участок), после чего обратиться в Росреестр для регистрации права собственности и внесения изменений в кадастровый учет.
